本文來自微信公眾號“子彈財觀”（ID:zidancaiguan），作者：荷默，編輯：蛋總，36氪經授權發(fā)布。

在全球股市行情普遍下跌之際，碧桂園也沒能逃避大跌的命運。

港股因佛誕節(jié)休市一天后，5月10日碧桂園股價開盤再跌10個百分點，盤中市值一度跌破1000億大關，不過在收盤時碧桂園股價略有回升，報收4.45港元/股，較上一個交易日下跌8.44%，總市值為1030億港元。

目前，資本市場對碧桂園所持的悲觀態(tài)度，可能受周末一則消息所影響。5月7日，關于“碧桂園資金賬戶被凍結”的消息刷爆地產圈、銀行圈乃至整個金融圈。

“碧桂園扛不住了？”“碧桂園出事兒了？”“碧桂園要暴雷了？”此類質疑聲此起彼伏，引發(fā)眾人熱議。

碧桂園究竟怎么了？這次風波是“一聲驚雷”還是“虛驚一場”？

1、風波始末

5月7日上午，幾張“碧桂園暴雷”的微信截圖流傳于各大社交平臺，據(jù)傳有多個城市住建局給銀行下發(fā)通知，要求“暫停碧桂園所有賬戶的資金支取”或“凍結所有碧桂園項目的監(jiān)管賬戶”。

（圖 /網絡）

在消息廣為流傳的當日，人們還沒看到碧桂園的澄清公告或者辟謠聲明，而是先看到了碧桂園要求平臺方撤稿的行為。

碧桂園品牌管理部給雪球平臺下發(fā)“撤稿函”，稱平臺發(fā)布的《碧桂園，崩了》文章，以一張不明出處的截圖，散播地方銀行監(jiān)管局對于“碧桂園監(jiān)管賬戶馬上凍結”的謠言，損害了碧桂園在資本品牌、消費市場的口碑與形象。并聲稱碧桂園目前未發(fā)生任何實質性違約行為，此截圖存在嘩眾取寵嫌疑，申請刪除處理。

（圖 / 網絡）

隨后，疑似福州住建局相關人士就此前的“凍結碧桂園賬戶”再次聲明：“為保障購房人權益，經協(xié)調處理，我市碧桂園事宜已經妥善解決，現(xiàn)取消昨晚緊急通知，不再設置門檻?！?/p>

（圖 / 網絡）

5月8日，中國證券報－中證網向碧桂園證實了這一事件，因參股的福州某項目產生客訴，福州住建局為督促該項目各股東妥善解決問題，在5月6日晚對項目公司股東臨時采取了適度監(jiān)管措施，并于5月7日取消了這一緊急通知，不再設置門檻。這一事件終將得以平息。

圖 / 中國證券報－中證網

正所謂無風不起浪，碧桂園這次被銀行“凍結”資金賬戶并非空穴來風，而是事出有因。至少可以肯定的一點就是，碧桂園方面因未妥善處理某些問題引起地方監(jiān)管部門的注意——最起碼從當時給予的“全市所有碧桂園項目凍結賬戶”的處理方式來看，這背后的問題還挺重要的。

在短短的不到24小時內，碧桂園此次風波就迅速平息了，從中可以看到市場的輿論壓力和企業(yè)應對危機時的公關處理能力。畢竟，有恒大和融創(chuàng)的教訓在前，碧桂園再也經不起資本市場的情緒波動，想必主管單位也不愿看到又一個頭部房企面臨危機。

不過，有些問題解決了，并不能說明問題的不存在，更不能說明問題就沒發(fā)生。

2、銷售業(yè)績腰斬

客觀來看，碧桂園這次風波的源頭是一個客戶投訴的小問題，但竟然釀成如此軒然大波，那么在此背后，碧桂園究竟發(fā)生了什么？

說到底，還是行業(yè)發(fā)展和企業(yè)經營都沒有進入到預期的軌道中，投訴被處罰只是問題的一根導火索，在處理這個問題的表現(xiàn)上，碧桂園不是不能及時地正面回應，或許是更擔心資本市場再一次“過激反應”。

在這次風波發(fā)生前的5月4日，碧桂園發(fā)布4月的銷售業(yè)績公告表示：碧桂園及其附屬公司于2022年4月實現(xiàn)權益合同銷售金額約226.4億元人民幣，同比下跌57.14%；4月實現(xiàn)權益合同銷售建筑面積約274萬平方米，同比下跌53.87%；折合權益合同銷售均價8,263元/平方米，同比下降了629元，同比降幅7.08%。

單從4月的公告數(shù)據(jù)看，說碧桂園的銷售業(yè)績“腰斬”并非危言聳聽。

根據(jù)近兩年月度業(yè)績公告可見：碧桂園在2022年1-4月實現(xiàn)權益合同銷售金額約1218.7億元人民幣，同比下降36.65%；1-4月實現(xiàn)權益合同銷售建筑面積約1571萬平方米，同比下降27.60%；折合權益合同銷售均價7757元/平方米，平均下降1108元/平方米，同比下降了12.49%。

若是從今年的前四個月業(yè)績情況來看，碧桂園2022年4月銷售業(yè)績的“腰斬”并非單月的偶然情況，而是自年初開始一路下滑的“必然”。畢竟，在3月的時候碧桂園同比銷售金額就已經出現(xiàn)了42.85%的跌幅，4月只不過將這個跌幅進一步擴大了而已。

我們將2022年前四個月和2021年同期的銷售數(shù)據(jù)并列對比來看，2021年銷售業(yè)績一路高漲，2022年銷售業(yè)績一路下行，形成了一個近似“剪刀差”的走勢。

當然，碧桂園所面臨的問題也是當前房地產市場同樣面臨的問題：一方面整體市場的不景氣，需求端的預期被“打壓”嚴重，另一方面3、4月份大范圍的疫情防控，讓市場失去了一定的活力。

如果這種行業(yè)發(fā)展趨勢不能得到及時扭轉，碧桂園及其他房企出現(xiàn)危機或許只是時間的問題。

3、年報光鮮的背后

事實上，碧桂園2022年4月銷售業(yè)績的腰斬，除了市場的不景氣，還有2021年的有意收縮。

碧桂園2021年年報顯示：2021年碧桂園實現(xiàn)權益合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬方，基本維持住了2020年的銷售業(yè)績水平。2021年全年實現(xiàn)營收5230.6億元，同比增長13.0%；實現(xiàn)凈利潤269.3億元，歸母凈利潤267.97億元。

相比于恒大的“躺平”，和融創(chuàng)的“佛系”，碧桂園2021年的業(yè)績數(shù)據(jù)整體看起來還是不錯。

同時截至2021年末，碧桂園賬面現(xiàn)金還有1813億元，和2020年基本處于持平狀態(tài)；平均融資成本為5.20%，相較于2020年末下降36個基點；凈借貸比率為45.4%，相比于2020年末下降了10.2個百分點。

能在2021這種整體市場急劇下行的大環(huán)境下，保持這樣平穩(wěn)的經營狀況，甚至在某些核心財務數(shù)據(jù)指標中能優(yōu)于往年，碧桂園已超出了絕大多數(shù)人的意料，實屬難得。

客觀來看，不否認碧桂園的業(yè)績數(shù)據(jù)“堪稱完美”，但也必須承認，這種完美或許只是碧桂園的“光鮮皮囊”，其背后的潛在問題同樣值得我們去正視。

在2021年業(yè)績報的資產負債表中，在諸多相對平穩(wěn)的數(shù)據(jù)面前，碧桂園2021年“在建物業(yè)”項目資產貨值下降至481.46億元，相比于2020年的1066.96億元直接“腰斬”，同比降幅達54.88%。

（圖 / 碧桂園2021年年報）

“在建物業(yè)”的“腰斬”意味著在這過去的一年里，只有相較于2020年一半的項目在正常推進。同時，因突然間砍掉或暫停項目的開發(fā)節(jié)奏，必定會造成未來市場的供應短缺。

對于習慣了高增長的房地產行業(yè)，在經歷了2020年的減速后，轉向2021年的急剎車，這也是在給2022年的業(yè)績“埋雷”，從2022年前四個月的銷售業(yè)績來看，似乎也在印證這一問題。

一個年營收五千億的頭部房企，以蓋房子和買房子為主業(yè)，如果在接下來的一年里營收突然“腰斬”，這個雇傭了十萬人的地產巨頭該如何正常地運轉下去，資本市場又會對這個“失速”給予什么樣的市值反饋？

當然，從另一個角度來看，碧桂園在建物業(yè)的“腰斬”，也意味著其迅速地收縮戰(zhàn)線，不僅能減緩一部分項目開發(fā)的資金壓力，還能解決一部分賬面的資金流壓力。

2021年業(yè)績報表示：截至2021年末碧桂園可動用現(xiàn)金余額1813.0億元，相比2020年的1836.23億元，僅減少1.27%。不管是從2021年的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)還是同比變化來看，碧桂園在2022初還能有這么一筆賬面資金，放在任何一個頭部房企中都算很不錯的。

（圖 / 碧桂園2021年年報）

但細看就會發(fā)現(xiàn)，這1813億元里邊有343.46億元是受限制現(xiàn)金，也就是不能隨便支取的錢，相比2020年翻了一倍還要多。雖說數(shù)額不大，但占比也有18.94%，這個變化趨勢更是值得關注。

要說有這1469.54億元的現(xiàn)金流也不錯，可這筆錢背后的代價卻是在建物業(yè)的“腰斬”。

此外，「子彈財觀」在財報中還發(fā)現(xiàn)一個小細節(jié)，2021年碧桂園數(shù)千億的賬面收支背后，財務收益僅有38.24億元，相比2020年的73.44億元，同比大跌47.92%。若是細分來看，2021年銀行存款及其他利息收益有21.38億元，相比于上年的41.02億元凈減少19.64億元，同比跌幅達47.88%。

（圖 / 碧桂園2021年年報）

碧桂園連續(xù)兩年的銷售業(yè)績、營業(yè)收入和現(xiàn)金流實現(xiàn)基本持平，利息收入按理來說也應該基本保持穩(wěn)定才對，但如今這個同比降幅就難免讓人“摸不著頭腦”了。

對此，業(yè)內有一個猜測是：為應對潛在的流動性風險，碧桂園或將長期存款變短期存款，定期存款變活期存款，以備不時之需？當然，至于事情的真相到底如何，目前我們尚無準確定論，一切留給后續(xù)碧桂園的業(yè)績表現(xiàn)及資本市場來定奪。

4、結語

從2022年的銷售業(yè)績和周末這波暗流涌動中，人們看到了碧桂園的無力和無奈；從2021年的年報，更看到了民營房企的辛酸和悲涼。

碧桂園的2021年，雖有種種的不完美，但依然不可否認它還是諸多民營房企的榜樣和標桿，而且還沒有走到“擺爛”這一步，依舊在為提升業(yè)績而努力。

但結合2022年前四個月銷售業(yè)績來看——市場的疲軟和企業(yè)的無力已是現(xiàn)實，但愿碧桂園不僅是將某些風險“推后”，也期待其及整個房地產市場還能迎來“扭轉乾坤之勢”。

“過去一年，房地產行業(yè)大浪淘沙，劇烈調整，給每一位行業(yè)參與者帶來了巨大的挑戰(zhàn)……”，“本集團的營運受到地產發(fā)展、地產投資及地產相關業(yè)務多重特有的風險因素影響……”這是碧桂園年報中發(fā)出的一聲沉重哀嘆。

*文中題圖來自：視覺中國，基于RF協(xié)議。